Căn hộ chưa có "sổ đỏ" được giao dịch: Quan trọng là phải cấp nhanh "sổ đỏ"

Để giao dịch loại căn hộ chưa được cấp sổ đỏ mà người mua đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư, các bên tham giao mua bán thường “lách” điều cấm của luật qua Hợp đồng ủy quyền (có công chứng). Tuy nhiên, giao dịch này tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro cao, bởi tính pháp lý dân sự không chắc chắn của loại hợp đồng ủy quyền.

Theo báo cáo của Hà Nội hiện nay trên địa bàn Thành phố có đến hơn 83.300 căn hộ chưa được cấp sổ đỏ. Do đó, những giao dịch loại hình căn hộ này đang trở nên phức tạp trong khi số lượng căn hộ hoàn thiện và bàn giao cho người mua lại đang tăng lên rất mạnh ở thời điểm hiện tại. CBRE Việt Nam dự báo năm 2013 sẽ có khoảng 21000 căn được bàn giao tăng hơn 2 lần so với năm ngoái.

Theo ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch Công ty Thái Minh Quang, trước đây thị trường BĐS cũng đã gặp vấn đề giao dịch ủy quyền qua công chứng ở các loại BĐS hình thành trong tương lai nhưng kể từ khi Nghị định 71 và Thông tư 16 ra đời thì đã khắc phục được tình trạng này. Khi đó người mua cũng yên tâm về giao dịch của mình.

Tuy nhiên, đối với loại căn hộ đã nhận bàn giao mà chưa có sổ đỏ hiện nay cũng được người mua va bán giao dịch với nhau qua loại hợp đồng ủy quyền công chứng giống như nhà ở hình thành trong tương lai trước đây. Loại hợp đồng này rất rủi ro, dễ dẫn đến vô hiệu.

“Theo tôi bàn giao sở hữu khác bàn giao sử dụng, khi chủ đầu tư bàn giao cho khách hàng chỉ là bàn giao sử dụng, còn bàn giao sở hữu là phải khi Nhà nước cấp sổ đỏ. Do đó, cần có những sửa đổi về pháp luật đối với loại hình giao dịch này.” Ông Giang nói.

Cũng đồng quan điểm, Luật sư Trần Văn Long, GĐ công ty luật Vietlink, để hạn chế rủi ro cho người mua nhà tại các dự án BĐS khi đã bàn giao nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thì nên sửa đổi cho phép loại BĐS này được phép mua bán chuyển nhượng như loại hình căn hộ đã có hợp đồng mua bán và đã xây dựng xong phần móng.

Nhưng, theo G.S Đặng Hùng Võ, quy định của luật về các BĐS phải có giấy tờ đầy đủ mới được giao dịch là quy định đúng, không có gì gây khó khăn cho thị trường. Điều quan trọng ở đây là phải cấp nhanh sổ đỏ cho người dân, chứ không phải là phải sửa luật.

“Vấn đề ở đây là phải chấn chỉnh lại việc chậm cấp sổ đỏ cho người dân. Thế còn hiện nay có rất nhiều người mua đất dự án, mua nhà dự án mà chưa được cấp sổ là bởi vì quy định của một số địa phương cho rằng, người dân bỏ tiền ra mua rồi (phù hợp pháp luật) nhưng chưa được cấp sổ đỏ là vì hồ sơ đất đai vướng mắc từ chủ đầu tư, chủ đầu tư chưa giải quyết xong nên chưa thể cấp sổ thì đó cũng là một tư duy ngược.” G.S Đặng Hùng Võ nói.

Cũng theo G.S Đặng Hùng Võ, hiện Hà Nội cũng đã chấn chỉnh việc này, và cho phép cấp trực tiếp sổ đỏ cho người dân, chứ không chờ cho tới khi xử lý vi phạm của chủ đầu tư xong mới cấp. Do vậy, cần phải cấp nhanh sổ đỏ cho người dân để người mua có thể giao dịch được trên thị trường. Bởi vì trong trường hợp đã bàn giao rồi mà chưa có sổ đỏ thì chắc chắn là không thể giao dịch được.

Theo báo cáo của Hà Nội, trong số 223 dự án trong hồ sơ quản lý của Thành phố giao đất, có tổng số 216.580 căn (cả căn hộ chung cư và nhà thấp tầng). Trong số này có 112.150 căn đã xây dựng xong, bàn giao cho người mua nhà thì đã cấp Giấy chứng nhận được cho 31.800 căn, còn lại 80.350 căn hộ vẫn chưa cấp được Giấy chứng nhận. Còn 104.430 căn nhà đang trong quá trình xây dựng, chưa đủ điều kiện để cấp.

Vào đầu tháng 8 mới đây, trong buổi làm việc với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, việc chậm cấp sổ đỏ không phải lỗi do người dân nhưng lại có ảnh hưởng trực tiếp đến người dân, không có sổ đỏ thì BĐS không giao dịch được, làm tác động đến thị trường BĐS, Nhà nước không thu được thuế…Do vậy, cần phải tách bạch việc cấp sổ đỏ cho người mua nhà ra khỏi tình trạng vi phạm của chủ dự án, để đẩy nhanh việc cấp sổ cho người dân thì mới có bước đột phá.

Như vậy, việc đẩy nhanh việc cấp sổ đỏ sẽ giúp khơi thông nhu cầu giao dịch loại căn hộ đã bàn giao này, góp phần làm ấm thị trường bất động sản, hạn chế rủi ro trong giao dịch mà nhiều trường hợp đã gặp phải, dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện kéo dài.